理事や修繕委員に選ばれたものの、専門知識がない中で重要な判断を求められ、不安を感じている方もいるのではないでしょうか。

大規模修繕工事は、建物の安全性や資産価値を維持するために欠かせない工事です。
しかしその一方で、進め方を誤るとトラブルや無駄なコストにつながるケースも少なくありません。

大規模修繕工事とは、マンションの外壁や屋上、バルコニー、共用部分を中心に、建物の劣化を修繕・改善するために行う計画的な工事のことです。

日常的な小規模な修繕とは異なり、足場を設置して建物外壁を対象に行うのが特徴で、マンションの安全性や耐久性、資産価値を維持するうえで欠かせません。

主な工事内容としては、以下のようなものがあります。

・外壁のひび割れ補修や塗装
・屋上やバルコニーの防水工事
・シーリング（目地）の打ち替え
・鉄部の塗装 など

これらは見た目をきれいにするためだけでなく、雨水の浸入やコンクリートの劣化を防ぎ、建物を長く安全に使い続けるための役割を果たします。

大規模修繕工事は一般的に10〜12年程度の周期で実施されることが多いとされており、工事の完了まで一般的に3〜6か月程度かかります。
さらに、調査や計画、施工会社の選定などの準備期間を含めると、全体では1〜2年ほどかけて進めるケースが基本です。

ただし、建物の立地条件や仕様、これまでの修繕履歴によって適切なタイミングは異なります。

大規模修繕工事を適切に進めるためには、事前の準備や検討が重要になります。

ここでは、大規模修繕工事を進めるうえで最初に行う主なステップと、注意点や対策、さらに成功させるためのポイントについて解説します。

まずは、現在のマンションにおける「長期修繕計画」を確認します。
いつ頃大規模修繕工事を実施する想定になっているのか、またどのような工事が計画されているのかを把握することから始まります。

計画と実際の建物の劣化状況にズレがある場合もあるため、あくまで“参考”として捉えることがポイントです。

大規模修繕工事は、管理組合だけでなくその建物に住む人全体に関わる取り組みです。
そのため、理事会とは別に修繕委員会を立ち上げ、継続的に検討できる体制を整えることが望ましいとされています。

複数人で検討を進めることで、特定の人に負担が集中するのを防ぎ、より納得感のある意思決定につながります。

大規模修繕工事は工事そのものだけでなく、居住者様への説明や各種調整、手続きなど、管理組合やオーナー様が担う業務も多く発生します。
パートナー選びの際はこうした運営面での負担も考慮した検討を行うことをお勧めします。

山陽工業は、工事の品質だけでなく、居住している皆様への説明や日々の連絡対応など、運営面でのサポートにも力を入れています。
オーナー様、マンションの管理組合様が負担に感じられる業務を代行し、居住者様が安心して日々の生活を過ごせるように配慮した施工をお届けします。

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満足のいく大規模修繕の為に！チェックポイントをご紹介

次に行うのが、建物の現状を把握するための調査です。
外壁や防水、設備などの劣化状況を専門家が確認し、必要な修繕内容を明確にします。

この調査結果をもとに工事内容や予算の検討が進むため、非常に重要な作業となります。

大規模修繕工事では、目に見えるひび割れや劣化を補修するだけでなく、「なぜその劣化が起きているのか」を把握することが重要です。
原因を特定しないまま補修を行うと、同じ箇所で再び不具合が発生する可能性があります。

そのため、山陽工業では表面的な劣化状況の確認にとどまらず、コンクリート内部の状態や環境条件も踏まえ、劣化の原因を見極めたうえで修繕計画をご提案しています。

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徹底的に原因を追究！山陽工業の建物調査メニュー

①早めの準備を行う

大規模修繕工事は、調査や計画、合意形成などに時間がかかるため、余裕を持って準備を進めることが重要です。

準備期間が不足すると、十分な比較検討ができないまま意思決定を行うことになり、工事内容や費用に影響を及ぼす可能性があります。

そのため、長期修繕計画の時期が近づいてきた段階で、早めに情報収集や体制づくりを始めることが大切です。

②情報共有を徹底する

大規模修繕工事は、管理組合だけでなく居住者全体に関わる工事です。
そのため、検討内容や進捗状況を適切に共有することが、トラブル防止やスムーズな合意形成につながります。

情報共有が不足すると、「聞いていない」「納得していない」といった不満が生じ、工事の進行に支障をきたすケースもあります。

定期的な説明会の実施や資料の配布などを通じて、透明性のある進め方を心がけることが重要です。

③信頼できるパートナーを選ぶ

大規模修繕工事の品質は、関わる専門家や施工会社によって大きく左右されます。
そのため、価格だけで判断するのではなく、実績や提案内容、対応力などを総合的に見て判断することが重要です。

また、提案の根拠や考え方を丁寧に説明してくれるかどうかも、重要な判断基準の一つとなります。

とくに、劣化の原因を適切に把握し、それに応じた対策を提案できるかどうかは、工事後の耐久性や建物の長寿命化に大きく関わります。

大規模修繕工事は、以下のような流れで進められます。
それぞれの工程で重要なポイントがあり、工事の品質や仕上がりに大きく影響します。

工事開始前には、安全かつ円滑に工事を進めるための準備を行います。

各種申請書類の作成をはじめ、現場事務所や作業員休憩所の設営、共用部や車両への養生など、安心して工事を進められる環境を整備していきます。

作業を安全かつ効率的に進めるため、建物外周に足場を設置します。工事期間中は、安全区画や誘導対応を行い、居住者様や第三者災害(例：通行人への怪我や物損)にも配慮しています。

まずは外壁や防水層などの劣化状況を詳細に調査し、補修が必要な箇所を把握します。
効率的に補修を行い建物の長寿命化を叶えるためにも、劣化の原因まで把握することが重要です。

下地調査をもとに、劣化箇所の補修を行い、仕上げ工事の下地を整えます。
その後の塗装や防水の耐久性にも影響するため、見えない部分こそ丁寧な施工が求められます。

また、劣化状況に応じてIPH工法を用いた補修を行う場合もあります。

今回は、バルコニー面に貫通するようなひび割れ（クラック）が確認されました。
このまま放置すると、上部から浸入した雨水が内部へ回り込み、漏水につながる可能性があったため、予防保全としてIPH工法による補強を実施しています。

IPH工法は、コンクリート内部のひび割れ・空隙へ樹脂を充填させることで、止水性・防錆性・耐久性の向上を図り、建物の長寿命化につなげる工法です。

▼IPH工法について詳しく知りたい方はこちら！

コンクリート橋梁床版にひび割れ、雨漏り…IPH工法で補修＋補強！

外壁の目地やサッシまわりのシーリング材を打ち替え、防水性や気密性を確保します。建物の動きに追従できるよう、適切な材料選定と施工が重要です。

塗装や防水の密着性を高めるため、高圧洗浄によって粉塵や汚れ、劣化した塗膜を丁寧に除去します。

外壁や鉄部などを塗装し、美観の回復と保護機能の向上を図ります。塗料の選定や施工方法によって、耐久性やメンテナンス周期に差が生まれます。

塗装工事では、事前に色見本帳を用意し、発注者様と仕上がりイメージを確認しながら進める場合もあります。

今回は既存に近い色で施工しましたが、建物の印象を大きく変えるご提案も可能です。

屋上やバルコニーなどに防水層を施工し、雨水の浸入を防ぎます。
防水性能は建物の寿命に直結するため、施工精度が非常に重要な工程です。

また、斜屋根部分については、既存のシングル屋根の上から新たにシングル材を施工しています。

シングル材は軽量で建物への負担が少なく、防水性や耐久性にも優れている材料です。 施工時には防水シートを下地として敷き込み、その上からシングル材を重ね貼りし、固定していきます。

既存屋根を活かしながら防水性や耐久性の向上を図ることで、建物の保護性能を高めています。

雨掛かりが多い梁（天端）部分については、塗装仕様ではなく防水仕様へ変更するなど、建物の状態や環境に応じたご提案も行っています。

工事完了前には、サッシや換気フードなどその他必要箇所のクリーニングを行います。

工事中に付着した汚れを清掃し、居住者様が気持ちよく生活を再開できるよう仕上げていきます。
この工程は最終的な印象を左右するだけでなく、見落としの確認にもつながります。

足場解体前・竣工前には社内検査を実施し、施工状況や仕上がりを細かく確認します。

その後、発注者様にもご確認いただき、必要な是正対応を行ったうえで工事完了・お引渡しとなります。

多くの工程を経て大規模修繕が完了しました。

工事後も建物の状態を適切に確認し、必要に応じて対応していくことも重要です。
山陽工業では、工事完了後の保証やアフターメンテナンスにも力を入れており、定期点検やご相談対応を通じて、長期的な視点で建物の維持管理をサポートしています。

不動産オーナー様・管理組合様必見！山陽工業の補償・保証体制

※保証内容や点検時期は建物の状況や工事内容により変動する場合があります

大規模修繕工事は単に古くなった部分を直すだけではなく、マンションの寿命や資産価値を大きく左右する工事でもあります。

とくに、表面的な補修だけでなく「なぜ劣化しているのか」まで見極めることは、将来的な再劣化リスクの低減や、長期的な修繕コストの最適化にもつながります。

山陽工業では、劣化原因まで踏み込んだ調査・診断を行い、IPH工法なども活用しながら、建物の長寿命化を見据えたご提案を行っています。

準備段階から工事後のアフターメンテナンスまで、伴走体制でサポートいたしますので、大規模修繕工事をご検討中の方はぜひお気軽にご相談ください。