いつ、どんな工事が必要？アパート・マンション修繕工事の内容とおすすめの実施時期

アパート・マンションを所有・管理されている方にとって、修繕工事は避けられない問題です。

やらなくてはいけないことは分かっていても、実際いつごろ・何をすればいいのか分からずお困りの方も多いでしょう。

こちらは、アパート・マンションの部位ごとにまとめた劣化症状のチェックリストです。みなさんが所有・管理するアパート・マンションに、このような劣化症状はありませんか？

今回の記事では、上のチェックリストのようなアパート・マンションの部位ごとの修繕工事を検討するべき劣化症状と、実際の修繕工事の内容について詳しくご紹介していきます。

このようなお悩みをお持ちのアパート・マンションのオーナー様・管理会社様は、ぜひこの記事をご一読ください！

この項目では、こんな劣化症状が見られたら早めの修繕工事を検討するべき！といった危険度の高い劣化症状と、修繕時期の目安（新築または前回の工事からの年数）について、部位別に詳しくご紹介します。

それぞれの症状に対してどのような工事を行うかについてもご紹介していますので、ご参考になれば幸いです。

★ 修繕時期目安：約10～12年

外壁や天井には、経年劣化によって塗装の剥がれやひび割れ・汚れなどが発生します。

これらの劣化症状は景観を損ねてしまうだけでなく、劣化が進行すると雨水の入り口となり雨漏りに繋がる恐れもあります。

外壁・天井の修繕工事では、下地補修工事・塗装工事を行います。

下地補修工事では、剥がれやひび割れによってできた隙間をモルタルなどの材料でしっかりと埋めていきます。具体的な補修方法・使用する材料は、下地の劣化状況によって異なります。

塗装工事では、下地補修工事を行った部分はもちろん、外壁全体に綺麗な色を付けていきます。

下地と上塗り材の密着性を高める効果がある下塗り材を塗った後、上塗り材で色を付けていきます。その後、さらに上塗り材を重ね塗りして厚い塗膜をつくることで、見た目の美しさはもちろん、劣化しにくい外壁に仕上げることができます。

凹凸のある箇所を塗り替える際は、スプレー噴射による吹き付け工法がオススメです。
スプレーガンという工具で霧状の塗料をまぶすことで、均一に塗り替えることができます。

仕様上どうしても塗料が飛び散ってしまうため、吹き付ける前に周辺を念入りに養生します。
吹き付け工法の場合、下塗り材→上塗り材の2工程で工事が完了します。

★ 修繕時期目安：約10～12年

窓枠と壁の境目・壁同士の継ぎ目などには、隙間を埋めて地震などによる衝撃を緩和させるために、シーリングと呼ばれる防水材が使われています。

本来ゴムのようにプニプニしているシーリングは、経年によって劣化すると弾力を失い、ひび割れたり壁から外れてしまうこともあります。

シーリングがひび割れたり外れたりしてしまうと、外壁と同様にその隙間から雨水が浸入して雨漏りの発生に繋がります。
また、弾力性を失ったシーリングは地震などの衝撃を緩和しづらくなるため、衝撃のダメージが建物全体に加わってしまいます。

シーリングの修繕工事では、劣化したシーリングを丸ごと撤去して新しいものに取り替えます。新しいシーリングが乾燥する前にヘラで押さえることで、溝にしっかりと密着します。

★ 修繕時期目安：約4～6年

劣化した鉄部に発生するサビは、目にしたことがある方が多いと思います。
サビが進行すると塗膜が剥がれ、やがて腐って折れたり割れ落ちたりする腐食が発生します。

鉄部のサビや塗膜の剥がれは非常に目立つため、美観を大きく損ねます。腐食まで劣化が進行してしまうと転倒や転落などの事故にも繋がりかねないため、非常に危険です。

鉄部の修繕工事では、塗装工事を行います。

工事の手順は外壁塗装と同じですが、サビを残したままだと浸食して広がってしまうため、初めにサンドペーパーでサビた塗膜を削り落とす作業を行います。この作業をケレンと呼びます。
また、鉄部塗装工事で使われる下塗り材はサビ止め材が含まれている鉄部専用のものを使用します。

★ 修繕時期目安：約10～12年

階段や廊下には、長尺シートという防水材が多く使われています。

毎日多くの人が歩行する場所なので、その衝撃や摩擦によってシートが汚れたり浮いたり、最終的には剥がれてしまうこともあります。

浮きや剥がれが発生すると、そこから雨水が浸入して雨漏りが発生してしまうだけでなく、歩行者の転倒に繋がる恐れもあり大変危険です。

長尺シートの修繕工事では、古いシートをすべて撤去し、新しいシートに貼り替えます。剥がれや浮きが発生しやすいシートの端部は、シーリング材でしっかりと接着します。

なお、長尺シートの貼り替え工事については、費用や工期を含めてより細かく解説している記事もありますのでぜひご覧ください。

マンションの長尺シート貼り替え工事

★ 修繕時期目安：約10～12年

屋上やバルコニーには、ウレタンやシートなど様々な防水材が使われています。

劣化症状は防水材によって様々ですが、ひび割れや剥がれはどの防水材でも見受けられます。

特にバルコニーは、アパート・マンションの外装の中でも居住者様の生活と密接に関わっています。劣化を放置することで建物の入居率にも大いに影響してしまうため、注意が必要です。

屋上・バルコニーの修繕工事では、防水材の塗り替え・貼り替えを行います。使用する防水材は、既存の防水材や建物の状況に合わせて選定します。

最も一般的な防水材である『ウレタン』は、費用の安さ・手軽さ・小回りの利きやすさから、ベランダの他にも屋上や廊下・階段の側溝など、様々な部位で採用されています。

ウレタン防水の場合、下地とウレタンの密着性を高める効果のある下塗り材を塗布した後、厚い膜をつくるためにウレタンを2回塗り重ねます。最後にトップコートと呼ばれる材料を塗布することで更に耐久性を高めます。

それでは、山陽工業が行ったあるアパートの修繕工事のBefore・Afterをご紹介します！

外壁の色が大きく変化したことで、落ち着いた印象の綺麗なアパートになりました。老朽化していた建物全体を修繕できたので、これからも安心して住むことができますね。

アパート・マンションを所有・管理されている方の中には、一度にまとまったお金を用意するのは難しいという理由から、劣化が気になる箇所だけ少しずつ工事していこうとお考えの方もいらっしゃることでしょう。

しかし実は、建物全体をまとめて工事する方が長い目で見ると安く済むケースがほとんどなのです！

その理由は、各工事に「足場工事の費用」が発生するためです。

一般的に、外壁の塗装工事やシーリング工事・各階バルコニーの防水工事など高所の工事の際には、作業員の足場の架設工事と解体工事も行います。
建物全体をまとめて工事すれば足場架設・解体は一度で済みますが、気になる箇所だけの工事を行う場合、工事のたびに足場架設・解体をしなくてはならないため、費用がかさんでしまうのです。

また、修繕工事の前後は業者とのやりとりに加え、居住者様やご近所の方への挨拶・説明など、心身ともに少なからず負担がかかるものです。

そういった観点からも、少しずつ工事を行うより、一度にまとめて建物全体の工事を行うことをおすすめします。

山陽工業は創業以来、賃貸・分譲問わずアパート・マンションの大規模修繕工事を多数請け負って参りました。

山陽工業の詳しい施工経歴については、こちらをご覧ください。

また、山陽工業は修繕工事だけでなく、次のようなサービスも提供しています。

山陽工業では、建物調査・お見積・建物に合った最適な工事のご提案をすべて無料で承っています。

このようなお悩みをお持ちの方、まずは一度ご相談ください！

ご相談からお見積までの流れは以下の通りです。

まずはお電話・LINE・お問合せフォームよりお気軽にご相談ください。

建物の詳細（住所や階数など）・建物のどこにどのような不具合や劣化が生じているのか・建物調査の日程のご希望などを伺います。

お客様とスケジュールを調整の上、実際に山陽工業の社員が現地に伺います。

目視調査・打音調査（打診棒という道具で外壁を軽く叩いた際の音で劣化状況を判断する方法）を行い、建物の状況を診断します。

建物調査の結果をまとめた報告書（上記イメージ参照）とお見積書をお客様に提出します。報告書・お見積書の内容については、担当者が詳しく説明しますのでご安心ください。

なお、山陽工業ではしつこい営業などは一切致しませんので、お客様のペースでじっくりご検討いただけます。

また、建物全体の修繕工事だけでなく、例えば緊急性の高い箇所だけなど、部分的な工事のご依頼ももちろん大歓迎です。

アパート・マンションを所有・管理されている方にとって、修繕工事を行う上で気になるのが居住者様やご近所の方のことではないでしょうか。

特に建物から遠い場所にお住まいのオーナー様は、居住者様やご近所の方へのフォローが難しいため、悩んでしまいますよね。

ご安心ください！山陽工業では、居住者様・ご近所の方への手厚い配慮を徹底しています。

居住者様へは、下のような資料を掲示・配布することで、工事に関する情報をこまめに共有しています。
工事期間や工事中の注意事項が把握できるため、居住者様の安心に繋がります。

また、工事を始める前に、山陽工業の現場担当者がお知らせチラシを持参の上、ご近所の方へもご挨拶に伺います。
工事に伴う騒音などでご不満をお抱えになることもあるご近所の方にもしっかりと情報を共有することで、工事に対するご理解をいただきやすくなります。

アパート・マンションの修繕工事を行うことで、安全性や美観が向上するだけでなく、居住者様の入居率・定着率アップにも繋がります。

まずは山陽工業の無料建物調査・お見積で、修繕工事の第一歩を踏み出してみませんか？

なお、対応エリアは以下の通りです。